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深圳5年将新增整备用地50平方公里

深圳商报记者 江南鸾 涂竞玉

对此,深圳市规划国土委相关负责人接受记者采访时表示,该《措施》的落实将拓展深圳产业用地规模、优化产业用地地价、改进产业用地用房使用方式,从而为深圳企业发展提供空间保障,减轻企业负担,提升深圳企业的核心竞争力。

计划到2020年,深圳新增整备用地50平方公里

据了解,目前深圳可直接供应建设用地约14.87平方公里,其中产业用地5.66平方公里。另外,掌握在原农村集体手上的空地为29平方公里,但都涉及各种遗留问题。而一直以来,深圳产业用地需求旺盛,截至目前,已有200余家企业提出了约4平方公里的用地诉求。在深圳土地资源匮乏的背景下,通过城市更新和土地整备释放土地已成为深圳土地供应的主要方式。

《措施》指出,为拓展深圳产业用地规模,合理引导城市更新,深圳将加大“工改工”改造力度,调整拆除重建类项目构成。据深圳市规划国土委相关负责人介绍,“工改工”方面,深圳将严格控制“工改商”“工改居”,大幅度提高城市更新中旧工业区“工改工”比例,支持国有企业参与“工改工”项目改造。在“工改工”项目的审批上,深圳还将简化单一权利主体城市更新“工改工”项目流程,将审批时限压缩三分之一。同时,还将放宽旧工业区综合整治准入条件,适度提高开发强度。

土地整备方面,《措施》中明确,深圳计划到2020年,新增整备用地50平方公里,新增整备用地中用于工业用地的比例不得低于30%。对此,深圳市规划国土委相关负责人表示,深圳将采取六项措施来进行土地整备,拓展产业用地。一是完善房屋征收补偿机制,研究调整未经登记产权建筑的补偿标准。二是加快推进“整村(片区)统筹”,鼓励未完善征转地补偿手续、符合规划的产业用地加快入市。三是加大原农村集体土地入市力度,通过用地功能管制、利益增值共享等方式,积极推动提高原农村集体未征转建设用地入市数量。四是严格贯彻执行国家和省、市对闲置土地处置的有关规定,加大历史遗留违法厂房的处置力度,加强建设用地出让后的监督管理,遏制建设用地供后闲置行为。五是探索盘活利用已出让未建用地、原行政划拨未建用地、已审批尚未完善合法用地手续土地等国有历史用地。六是鼓励企业在符合规划、安全标准且不改变用途的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。

“通过城市更新和土地整备,深圳将在今年年底前形成5平方公里左右的大型产业用地有效供应,为深圳下一步重大产业项目落地提供可靠保障。”深圳市规划国土委相关负责人向记者表示,要通过全市的努力,争取到2020年盘活释放建设用地不少于50平方公里。

优化产业用地地价,降低企业土地成本

在形成产业用地供应后,如何将土地合理提供给有需要的企业?《措施》中提到,在国家相关政策规范下,深圳将对决定产业用地地价的各种影响因素及权重进行优化调整,合理确定产业用地出让底价。

据深圳市规划国土委相关负责人介绍,深圳将扩大产业用地招拍挂中出让底价的产业导向修正系数适用范围,从而适度降低出让底价,减少优质产业项目的土地成本。“对战略性新兴产业、未来产业、高端制造业等产业项目的土地出让,经批准可将修正系数适用从限自用或整体转让的研发、厂房建筑部分扩大到食堂、宿舍、办公等产业配套设施。”

该负责人表示,深圳已于2013年底建立了产业用地供需服务平台和用房供需服务平台制度(以下简称“用地平台”和“用房平台”)。“用地平台”进一步放宽了用地产业准入门槛,简化了土地出让流程,提高了产业用地供需效率。2014年1月以来,深圳通过产业用地供需服务平台出让土地共45宗。而“用房平台”旨在建立“以房招商、以房养商、以房稳商”新机制,实现了深圳创新型产业用房的信息统一管理和资源阳光化配置,促进深圳空间资源供给模式的转变和完善,建立健全产业空间供需对接机制。

实施重大产业项目用地专项保障

值得一提的是,《措施》中指出,在重大产业项目上,深圳将实施重大产业项目用地专项保障。

怎样才算是重大产业项目?深圳市规划国土委相关负责人表示,凡在深圳落地的上市公司募集资金项目,符合深圳产业导向且投资额超过10亿元的,直接列为重大产业项目。

记者从深圳市规划国土委获悉,目前深圳正在加快制定重大产业项目建设用地使用权出让办法,对经市政府确定的重大产业项目用地,实行专项用地保障,通过协同办公、并联审批集中解决项目评估、规模核定、用地选址、项目准入等事项,提高审批效率。

同时,深圳还在探索实施土地使用权作价入股制度。深圳市规划国土委相关负责人表示,该制度将降低重大产业项目用地成本,“在项目用地成交后,经市政府批准,参考项目落地成本、投资进度、生产经营等因素,在一定年限内逐年给予支持。”

在产业用地统筹管理方面,记者从《措施》中了解到,深圳正在研究划定产业区块控制线,稳定工业用地总规模,先期将制造业基础好、集中连片、符合城市规划的产业园区划入线内管理。对此,深圳市规划国土委相关负责人表示,该做法将确保中长期内全市工业用地总规模不低于270平方公里,占城市建设用地比重不低于30%。“对于企业有破产、清算、自愿或者强制迁出等情形的,由政府部门按照协议约定或者依法收回土地使用权,征收补偿标准按收回时征收补偿规定执行。”

推动“房地并举、以租为主”的产业用地、用房模式

记者从《措施》中获悉,为降低企业初始用地成本,确保产业用地、用房的持续供应能力,深圳还创新了产业用地、用房的使用方式,着力推动“房地并举、以租为主”的产业用地、用房模式。

《措施》指出,在产业用地使用方式上,深圳目前主要推广“先租后让、租让结合”的供应方式。对此,深圳市规划国土委方面表示,该供应方式可降低企业初始用地成本,年租金不超过租赁签约时该地块出让评估价的3%~5%。此外,租赁期满达到租赁合同约定的投资、建设、税收、就业等条件的,可以申请续租或同等条件下优先受让。企业未申请续租、出让或申请未被批准的,由政府收回土地,对已有建筑物、构筑物按残值评估价补偿。值得注意的是,经市政府审定后,产业用地租赁可采取协议方式供应,确保了产业用地的持续供应能力。

在产业用房方面,《措施》表示,对于符合规划并经市政府批准允许限期开发的闲置产业用地,可建设创新型产业用房。对此,深圳规划国土委相关负责人表示,创新型产业用房租金价格原则上按同片区同档次产业用房市场评估价格的30%-70%确定。“市、区两级财政将加大创新型产业用房的投入和建设规模,深圳计划到2020年通过各种方式建设不少于800万平方米创新型产业用房。”